Immobilier : Scellier, Girardin, Loueur meublé, louer ou acheter

L’immobilier est un domaine très vaste, qui fait partie intégrante de nos quotidiens. En effet, il s’agit de toutes les activités de gestion, de transaction s’opérant sur les biens immobiliers, mais également d’autres activités connexes telles la construction, le logement, la promotion, la gérance, l’architecture, l’urbanisme… dont le droit et la finance sont des domaines d’activité indispensables à son fonctionnement. Cet article vous donnera quelques notions bonnes à savoir en matière d’immobilier, dont la loi Scellier, la loi Girardin, mais également sur le principe de loueur meublé et quelques conseils sur l’achat ou la location de logement…

La loi Scellier en immobilier

Dans le domaine de l’immobilier, la Loi Scellier, proposée par le député François Scellier, est une mesure d’incitation à l’investissement locatif, offrant aux particuliers la possibilité de se constituer un patrimoine immobilier, tout en réduisant leurs impôts. Ainsi, la loi Scellier permet aux particuliers qui décident d’investir dans l’immobilier résidentiel neuf locatif de bénéficier d’une substantielle réduction d’impôts.

Introduite dans la loi de Finances rectificative de 2008, la loi Scellier est accessible aux contribuables français disposant de revenus assez importants, et surtout stables, pour l’acquisition d’un bien immobilier, s’acquittant d’un impôt sur le revenu supérieur à la réduction fiscale octroyée par le dispositif. Ainsi, l’investissement Scellier ne serait pas aussi intéressant que si le bénéficiaire paie plus de 3 000 euros par an, en impôt sur le revenu.

Le principe Scellier fonctionne précisément comme suit : le bénéficiaire achète un logement qu’il loue non meublé pendant au moins neuf ans à usage de résidence principale du locataire. En contrepartie, il bénéficie d’une réduction d’impôt calculée sur une fraction du prix de revient de l’investissement et étalée sur neuf ans. Mais cela implique le respect d’engagements précis et de nombreuses obligations telles l’achat ou la construction d’un logement neuf ou assimilé dans une zone du territoire éligible au Scellier, l’engagement de louer nu pendant une durée minimum moyennant un loyer plafonné, l’obligation de remplacer le locataire sortant à bref délai…. En outre, la réduction d’impôt diffère selon l’année de l’investissement et selon la qualité environnementale du logement acquis.

De manière générale, la loi Scellier permet une réduction d’impôt de 13% du prix de revient du logement, avec un plafond de 300 000 euros d’investissement et un seul logement par an. Mais afin d’optimiser la réduction d’impôt attachée au dispositif Scellier, il est possible d’acheter un logement « vert », respectant la norme BBC (Bâtiment Basse Consommation) 2005 (jusqu’à 21% de réduction d’impôt), ou de louer en secteur intermédiaire à des locataires dont les ressources sont limitées, contre un plafond de loyer inférieur à ceux prévus en Scellier « standard », ou d’investir outre-mer ou dans certaines zones de revitalisation rurale (jusqu’à 32% de réduction d’impôt), ou encore d’investir en « résidence services » pour louer meublé…

Au 1er janvier 2013, la loi Scellier a été remplacée par la loi Duflot, dont les avantages fiscaux sont quasiment identiques à ceux du dispositif Scellier.

Immobilier : la loi Girardin

Datant du 21 juillet 2003, la loi Girardin remplace la loi Paul, et vise à promouvoir le développement économique des territoires d’outre-mer et l’investissement dans l’immobilier pour les particuliers. En effet, un des principaux objectifs de cette loi est de pallier la carence locative, très forte dans les DOM-TOM. Pour bénéficier de ce dispositif, le logement neuf situé dans les DOM-TOM doit être loué nu à titre de résidence principale pour une durée de 6 ans. La grande particularité de la défiscalisation Girardin est qu’elle n’est pas fonction du prix de revient, ni du prix d’investissement, mais de la surface. Mais ce dispositif de défiscalisation vient de se terminer pour tout nouveau permis de construire déposé après le 31 décembre 2012, au lieu du 31 décembre 2017, comme prévu initialement. Ainsi, si votre permis de construire a été obtenu avant le 31 décembre 2012, il est encore possible d’utiliser ce dispositif pour vos programmes immobiliers.

La loi Girardin bénéficie à tout contribuable français domicilié en France et payant entre 10 000 et 20 000 euros d’IR, dans le cadre d’un investissement locatif. Ainsi, le dispositif Girardin permet à son bénéficiaire de bénéficier d’une réduction d’impôt allant de 22 à 38% selon le cas, sur 5 ans, dans la limite d’un plafond au m². Cette réduction d’impôt pourrait être majorée dans certains cas. La réduction d’impôt est applicable seulement à compter de l’année d’achèvement du bien (DAT), et non à la signature de l’acte de vente.

À partir du 1er janvier 2009, le montant maximal de la défiscalisation est plafonné à 40 000 € par an et par foyer fiscal. Pour 2013, la réduction d’impôts Girardin est de 2 438 euros HT, soit 2 645 euros TTC en Martinique, Guadeloupe et sur l’île de la Réunion, multipliée par le nombre de m² du bien immobilier. Sur les îles ou sur les territoires non soumis à la TVA (la Guyane, Saint Martin, Tahiti…), le plafond est donc de 2 438 euros TTC.

Loueur meublé

Ces derniers temps, la location meublée a été très en vogue. En effet, cela permettrait de gagner davantage, d’échapper à la loi encadrant les loyers, et de bénéficier d’une fiscalité plus avantageuse… Mais est-ce toujours le cas ? Par définition, un logement meublé est équipé de manière suffisante, non seulement des meubles indispensables à la vie courante, mais également les éléments d’équipements. Un appartement loué en meublé doit par exemple offrir au locataire tout le confort nécessaire (au minimum un lit, une table, des chaises, une cuisine équipée de la vaisselle… une connexion Wi-Fi, un écran plat, une micro-onde… pour une clientèle de cadre). Par rapport à la location « en vide », en effet, ce régime est très peu réglementé, et est donc moins contraignant pour les propriétaires. Mais le loyer d’un logement meublé est de 15 à 20% plus cher que le même logement loué vide. En outre, le locataire bénéficie d’une certaine protection dès lors que le logement constitue sa résidence principale. Si le bien meublé est la résidence principale du locataire, le bail est d’une durée d’un an tacitement reconductible. Cette durée peut être réduite à neuf mois, sans tacite reconduction si le locataire est un étudiant…

Tous les logements peuvent être loués meublés, à condition qu’il soit un bien à usage d’habitation et qu’il respecte les normes de décence, dont la présence d’une fenêtre, une surface de 9m² au minimum…

Bref, la location meublée semble plus rentable que la location vide, mais le rendement peut être grevé par des changements de locataires plus fréquents, des frais annexes plus lourds, un risque de vacance locative plus élevé et un entretien plus onéreux.

Louer ou acheter son logement ?

Entre 2000 et 2010, acheter son toit aurait été rapidement plus intéressant que de louer. Mais cette époque semble avoir changé aujourd’hui. Les prix de la pierre demeurent élevés, les perspectives d’évolution du marché sont incertaines, de nombreux experts tablent sur une baisse des prix… Ce qu’il ne faut surtout pas négliger, c’est que pour devenir propriétaire de sa résidence, le particulier doit mobiliser une somme d’argent importante (l’apport personnel), s’engager à rembourser un prêt sur plusieurs années et pouvoir paye les charges de copropriété et autres taxes foncières. En revanche, il pourra revendre son bien au bout de 7 à huit ans, avec à la clé, une possible plus-value.

Etre locataire est cependant moins contraignant financièrement au départ, mais les gains sont minimes, parce que c’est seulement lié à une épargne de 2% par an.

En 2013, il faudrait pour l’acquéreur d’un logement attendre cinq ans en moyenne pour rentabiliser l’achat de son logement. En d’autres termes, cinq années au minimum sont nécessaires pour que l’achat du logement soit plus avantageux que de le louer. Mais cela pourrait varier d’une ville à une autre, ainsi cette durée pourrait atteindre huit ans sans certains cas.

Afin d’aider les ménages à choisir la solution la mieux adaptée à leurs besoins et à leurs budgets, des sites spécialisés dans le domaine de l’immobilier proposent des simulateurs, visant à les aider à prendre la meilleure option : celle de louer ou d’acheter leur logement principal.

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